深圳物流仓储物业投资受追捧：供不应求局面加剧

今年，深圳物流仓储物业供不应求、租金上涨的趋势越发明显，这在当地住宅价格和成交量开始下滑、写字楼等商业物业去库存压力较大的背景下尤为显眼。物流仓储物业正成为投资客和资本竞相追逐的热点领域。

近日，仲量联行在发布2015年第三季度的物流仓储市场回顾时，提到了一个新现象：部分提供转租服务的公司正在寻觅市场上合适的空置仓库。

“一直以来都是第三方物流及终端客户为租赁仓库的主要需求来源，比如说进出口企业及电商企业。但是随着仓库租金的日益攀升以及市场紧俏，部分公司开始瞄准了这个领域，开始提供仓库的转租业务。”仲量联行深圳工业地产部副董事古振鹏对«第一财经日报»记者表示。

今年，深圳物流仓储物业供不应求、租金上涨的趋势越发明显，这在当地住宅价格和成交量开始下滑、写字楼等商业物业去库存压力较大的背景下尤为显眼。物流仓储物业正成为投资客和资本竞相追逐的热点领域。

租金稳步上涨

虽然深圳其他形式的物业市场已经出现了松动或下滑势头，但仓储物业租金稳步上涨的势头未改。

在住宅方面，深圳房价一改上半年剧烈上涨的势头，已经连续三周下滑，部分新盘上市推出了变相降价措施，这在之前非常罕见。而根据在线金融搜索平台融360提供的数据，深圳可提供折扣利率的银行也已经增至18家，有7家银行首套利率低至92折及以下。

在写字楼和零售等商业地产方面，世邦魏理仕的报告分析，未来6个月深圳将有超过90万平方米的写字楼新增供应入市，且明后两年都将是深圳写字楼供应的高峰。此外，虽然全市商业物业租金整体表现平稳，但整体市场空置率环比上升0.7个百分点至7.2%。未来6个月，深圳还将有超过50万平方米的新增商业物业供应入市，市场去化压力较大。

而在仓储物业方面，仲量联行的数据监测显示，在旺盛需求及无新增供应的促进下，保税仓库租金环比上升2%，至40.4元/平方米/月，非保税仓库租金较上季度微升0.3%，至37.4元/平方米/月。

世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟此前也表示，至9月末深圳优质物流设施市场的平均租金同样本环比上涨3%，至34元/平方米。他相信随着第三方物流公司和跨境电商的蓬勃发展，深圳物流仓储的缺口将会越来越大，仓储设施租金也将继续逐步走高。

当地一位进出口物流行业人士李立(化名)告诉本报记者，仓库虽然供不应求，一旦出现空置，很快就被市场消化，但是有些时候会出现一些意外情况。比如说，某家进出口公司如果与仓库签了一年的合同，但是业务波动性较大，生意不好的话，可能就会断租，因此一些私人仓库的业主也愿意省心省力，让提供转租服务的公司承包转租。

他补充道，通常来说仓库大部分租给了物流公司。就拿保税仓库和进出口监管仓库来说，八成租给了物流公司，物流公司再转租出去，其他的才直接租给了进出口企业。有投资客为了转租，特意去注册物流公司。

供需矛盾突出

近年来，占地不到2000平方公里的深圳土地资源尤为紧缺，作为当地支柱产业的物流业发展迅猛，物流仓储物业缺口日益增大。

一方面，深圳新增仓储物业供应少。在近日举行的三季度深圳物业市场分析会上，世邦魏理仕华南区研究部副董事郭丽萍介绍，深圳已连续多个季度无任何新增仓储物业入市，直至8月份才新增一个约10万平方米的仓储项目入市。

当地一位观察人士称，由于物流仓储占地面积大，并且收益不及写字楼等商业或零售业，GDP产出值相对较小，加上土地资源紧张，相关部门批复仓储用地的意愿并不强烈。此外，有些企业在拿到物流仓储用地后，甚至在上面改建写字楼或工业厂房。

古振鹏预计，保税仓储及非保税仓储需求稳定，并将推动租金稳健增长。保税仓储市场方面，未来12个月供应不多，约只有5万平方米(建筑面积)新增供应量，其用途以自用为主。非保税仓储市场方面，由于未来12个月可租赁项目将增加，约有10万平方米(建筑面积)新增供应量。

另一方面，在需求上，社会消费品零售及网络零售交易量正在稳定增长，第三方物流的城市配送仓储需求也呈上升趋势。此外，自贸区政策落地后，海关、税务、检验检疫等部门陆续出台一系列政策利好，跨境电商业务由此迅猛发展，也令保税仓储需求不断增加。

就拿跨境电商业务来说，该产业发展正呈现井喷态势。根据深圳市经信委提供的数据，今年上半年深圳跨境交易额达131.81亿美元，较去年同期涨幅131.65%。10月20日，在深圳检验检疫局“跨境鲜活海产品检验检疫政策”的助力下，前海首家跨境海鲜电商平台也正式上线。

在供需矛盾突出的背景下，仓储物业空置率很低。仲量联行发布的数据显示，目前深圳全市保税仓储存量为190万平方米，空置率已从二季度8.8%降至三季度4.7%;非保税仓储存量为86万平方米，空置率仅2.3%。

转向周边城市拿地

除了上述提供转租服务的企业，开发商也瞄准了深圳的仓储物业。赵林(化名)在深圳物流地产领域摸爬滚打了十来年，他感觉2008年左右当地仓储物业市场开始受到资本市场的追捧。“这跟房地产趋势挂钩。之前商业和住宅形势大好的时候，资金大量投入该领域，但从2008开始房地产市场波动大的时候，资本开始流入物流地产。”

他感叹，大家都想来深圳，但是深圳的仓储用地太难拿了。他所在的物流地产公司已经七八年没有拿到仓储用地了。“从2010年开始，一手地几乎拿不到，二手地有可能拿到，但代价太大，相当于住宅地的地价，做物流的话回报不划算。”

现代物流业虽然是深圳的四大支柱产业，但是近年来新材料和生物等七大战略性新兴产业引擎作用日益凸显。赵林记得2009年左右，深圳对物流土地的规划供应开始日益减少。他所在的企业已经转而去深圳周边城市布局，去年他们在惠州拿了一块八九万平方米的地，目前正在开发。

近来，机构投资者与大型物流开发商合作的例子逐渐增多。今年6月，有媒体报道万科撤销物流地产事业部，取而代之的是万科物流地产发展有限公司，并联手美国黑石集团进军物流地产，物流地产被提升到与商业地产同等重要的位置。

古振鹏说，未来来自周边城市非保税仓储的供应将对租金升幅带来一定压力，但是由于配送时间的限制，部分电商企业宁愿承担较高的租金成本，仍将继续选择深圳范围内的仓储物业， 预计未来一年租金同比增幅将高达7-9%。

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