顺丰、京东、中通纷纷跨界地产：物流地产为何这么香？

8月12日，上海通寓置业有限公司成立。据企查查平台显示，该公司由中通快递股份有限公司全资持股，注册资本为2亿元人民币，经营范围包含房地产开发经营、非居住房地产租赁以及物业管理。

消息一出，立马成为网友热议话题，“中通快递成立房地产公司”成为微博热搜。事实上，涉足地产业务的不止中通快递，还有顺丰、京东等物流企业。同时，南方＋房产频道发现，地产巨头如万科、碧桂园等早已布局物流行业。

物流公司跨界地产：玩法多样

物流公司纷纷跨界搞地产业务，各家的玩法又各所不同。和中通成立房地产子公司的玩法相似的是圆通。2020年5月2日，圆通全资控股的上海圆弘置业有限公司成立，注册资本1亿元。和中通进军地产“姿势”不同的是顺丰和京东。今年5月，顺丰房托正式登陆港交所。招股书显示，2018-2020年，顺丰房托收益为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元，净额为1.94亿港元、2.07亿港元和2.16亿港元。顺丰房托拥有的香港、佛山及芜湖三处物业底层资产，可出租的总面积约为30.8万平方米，平均出租率约为94.9%。

在2020年第四季度，京东集团子公司京东产发推出了首支物流地产开发基金，资产管理规模达30亿元，核心投资者包括新加坡主权财富基金GIC和阿联酋主权投资公司穆巴达拉。“三通一达”的申通和韵达在地产业务方面也有动作。去年2月，桐庐县与申通快递、韵达快递举行申通国际总部、韵达全球科创中心等项目签约仪式。两个项目均落户于富春未来城，总投资约50亿元。

地产公司跨界物流：早早布局

事实上，嗅觉灵敏的房企早已入局物流行业。早在2014年，万科创立万玮物流。2018年，万科还联合国内财团收购了物流巨头普洛斯，其中万科集团出资约168亿元，占股21.4%，成为普洛斯第一大股东。

在今年6月，万科集团总裁、首席执行官祝九胜在万科2020年度股东大会上表示2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%；冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。

2016年，碧桂园与物流装备和能源装备供应商中集集团签署战略合作协议，双方将在地产、模块化建筑、物业配套服务(立体停车库、电商)等领域建立长期、全面、深度的合作伙伴关系。

2017年，绿地控股宣布，与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作,双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发。特别在物流与消费产业链整合方面，中远海运港航资源将结合绿地“大消费”产业进行拓展，双方拟在商品运输、仓储物流配送中心、商品配送系统等方面，达成物流供应链合作。

2018年，融创与海航基础设施投资集团旗下公司——海航地产集团，签订旗下两家地产公司的股权转让协议，前者分别以11.36亿元、7.97亿元的价格，收购后者所持有的海南高和房地产、海南海岛物流100%股权。这是融创中国首次收购物流企业，也是打入物流地产市场的开端。

物流地产为何这么香？

可以发现，无论是物流企业跨界地产，还是地产企业进军物流，他们个个瞄准的是物流地产这个“香饽饽”。物流地产是什么地产？这个概念是由美国普洛斯(Prologis)公司率先提出并实践的，简单来说是存放货物，中转货物、分发货物的空间，同时，为了实现货物从供应地到接收地的流通，运输、配送和信息管理是其中的必要配套服务。可以说，物流地产是销售供应链中的关键一环。

中商产业研究院资料显示，物流地产的收入来自五个方面，出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中出租业务包括仓库、设备、房屋租赁、停车场收费以及物业管理费用；服务管理业务包括信息服务、培训服务，等等；投资业务方面，除了投资管辖内的项目以及土地的增值所带来的收益，物流地产商还可以通过自身增资扩股以及上市获得盈利。根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布的统计报告，北上广等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，明显高于商业地产的4%-5%，住宅地产的2%-3%。

物流地产为何这么香？电商的爆发式增长推动了物流仓储需求的提升。据《2020-2026年中国仓库行业市场运营模式及竞争策略研究报告》显示，近4年全国实物商品网上零售额复合增速为27.33%，近10年全国快递业务量复合增速为42.36%。2019年实物商品网上零售额为8.52万亿元，快递共635.23亿件，中国已成为全球最大的快递市场。

政策方面亦有红利释放。2020年，国内《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》两条政策的相继出台，标志着国内物流地产REITs试点有了正式的法律政策支持，由此推进国内物流地产行业资产证券化的发展浪潮。

近日，据商务部等9部门近日印发的《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》提出，鼓励地方政府合理设置物流用地绩效考核指标，多渠道整合盘活存量土地资源用于商贸物流设施建设。同时，鼓励有条件的地方政府加大财政支持力度，引导社会资金投入商贸物流高质量发展项目建设。

根据前瞻产业研究院资料显示，目前国内物流地产行业的参与主体包括专业物流地产商、传统房地产企业、电商企业、物流企业、零售企业、金融机构6类。其中传统房地产企业入局物流地产具备拿地能力较强、土储丰富且规模大等优势。物流企业的主要优势则在于物流服务的专业性。

物流地产的发展态势看起来很好，但也不是只要进入就能挣钱，市场上究竟需要什么样的仓储物流？平安证券研究所数据显示，我国物流地产存量并不低，约为9.55亿平方米，但是优质物流设施占比仅约5%。所以，比起传统仓储，目前市场更需要的是现代化高端仓储。

根据中国仓储协会调研，从具体的存货周转数据来看，现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%，库存SKU能够达到传统仓储的10倍。其次拣选效率高，搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。此外，实现货物的快周转，帮助客户减少库存资金占用，也能提升自己的仓储坪效。但高端仓储无疑是对企业的产品研发实力的重大考验。

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